Metro Quadrado 
O Residencial Ipê, na Mooca, vive dias agitados com a chegada de caminhões de mudança das famílias que realizam o sonho da casa própria.
Nem todas sabem, mas elas fazem parte de um modelo que ainda engatinha e busca reforçar a longa batalha do País contra o déficit habitacional.
A PPP de habitação – testada de forma pontual na década passada – está voltando a ganhar força, mas sob as dores e os riscos de uma política ainda em fase de experimentação em diferentes cidades e formatos.
Recém-entregue, o projeto da Mooca é apenas o terceiro da capital paulista, mas o primeiro em que a empresa contratada para construir o empreendimento também fará a gestão do condomínio, incluindo um apoio social aos moradores, como ajudar a manter os filhos na escola e resolver conflitos familiares.
Mas diferentemente do Minha Casa Minha Vida, onde as famílias recebem subsídios federais para adquirir um imóvel de uma incorporadora (entre várias à disposição), nas PPPs um governo estadual ou municipal licita uma empresa do setor para desenvolver um projeto específico de habitação social.
E entre as variações possíveis, há também como fazer uma PPP que inclua unidades habilitadas a receber subsídios do MCMV, como ocorre no Recife.
Além de São Paulo e da capital pernambucana, o modelo só foi testado em Arujá, na Grande São Paulo, no Distrito Federal e em Campo Grande.
A capital paulista é a mais madura até o momento: a Prefeitura já soma 22.430 moradias contratadas via PPP, totalizando quase R$ 6 bilhões em investimentos privados.
No projeto da Mooca, a concessionária prestará apoio social por três anos e a manutenção predial por 20, o que inclui garantir que os elevadores funcionem e a pintura não descasque.
“Como vamos ficar muito tempo, instalamos elevadores mais fortes e pintamos a fachada com uma tinta mais resistente,” Gustavo Partezani, o diretor-presidente da concessionária Teen Imobiliário, disse ao Metro Quadrado.
Os três prédios já entregues no projeto possuem playground, churrasqueiras, academia e coworking, que serão geridos diretamente pelos moradores. “Uma coisa é o que planejamos. Agora, vamos ver na prática como vai funcionar no dia a dia,” afirma Partezani.
Na PPP, a empresa contratada não apenas constrói o empreendimento, como também fica responsável pela regularização do terreno e pelas obras viárias no entorno – um modelo que agrada gestores públicos por reduzir a burocracia.
Quando há a gestão do condomínio, a remuneração da empresa fica atrelada a indicadores sociais, o que aumenta os desafios para incorporadoras acostumadas a lidar só com as obras.
“Uma construtora precisa se juntar a outra empresa com experiência social. Azeitar esse diálogo é um desafio porque são perfis completamente diferentes e o resultado de um compromete o do outro,” Guilherme Naves, o sócio da consultoria Radar PPP, disse ao Metro Quadrado.
Partezani, da Teen, teve problemas já antes de começar a obra. O pior deles foi que o terreno não podia ser usado como garantia do financiamento, pois o lote pertencia ao município. “Pelejamos tanto com a Caixa que os convencemos a mudar o parâmetro para o Brasil inteiro,” afirma.
Outra mudança importante foi a do início do prazo do contrato, para a data de entrega do terreno pela Prefeitura, e não do dia da licitação, já que a liberação das áreas costuma demorar.
As PPPs de habitação seguem a lei geral de PPPs do País e começaram a ser aplicadas nos anos 2010, com um projeto no Distrito Federal, nos Jardins Mangueiral, e depois no centro de São Paulo, nos Campos Elíseos, enquanto a Cracolândia ainda estava lá.
Nos Campos Elíseos, a empresa Canopus conseguiu fazer o Complexo Júlio Prestes “sem nenhum pedido de reequilíbrio econômico-financeiro, o que é coisa incomum até nas concessões,” disse Reinaldo Iapequino, o presidente da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU).
O projeto, no entanto, enfrentou problemas por estar perto das ruas ocupadas pela Cracolândia. Quando os prédios foram entregues, usuários de drogas andavam por ali em grande quantidade. Assim, áreas pensadas para terem integração com a rua foram muradas às pressas.
“Os primeiros moradores enfrentaram muitos problemas por pelo menos três anos. Eles foram corajosos e contribuíram para o que veio depois,” diz Iapequino. A partir de 2025, a maior parte do fluxo de usuários de drogas saiu dali.
O governo estadual agora usará o modelo de PPP no projeto da Fazenda Albor, uma área de 2 milhões de metros quadrados na divisa entre Arujá e Itaquaquecetuba. Uma concorrência está aberta, e a empresa que conseguir reduzir mais o valor de aporte a ser feito pela CDHU será a vencedora.
A estatal prevê aportar no máximo 60% do gasto necessário em cada lote, e as empresas deverão trazer os 40% restantes. Os investimentos estimados totais são de R$ 1,2 bilhão para erguer 3.800 moradias.
Desta vez, a CDHU assumirá os serviços de manutenção e gestão social, sem repassá-los à concessionária, por considerar que a estatal tem experiência e verbas para isso em seu orçamento.
No Recife, a Prefeitura realizou em maio um leilão para a reforma de seis prédios na área central da cidade, que serão usados para venda e aluguel social.
O consórcio formado por CPM Construtora e Sanco Engenharia venceu a disputa e agora o projeto está na fase de criação de uma SPE.
Assinado o contrato, o consórcio tem oito meses para apresentar e aprovar os projetos. E com mais dois anos os primeiros apartamentos já estariam sendo entregues.
“Se a gente fosse fazer sem PPP, teríamos de obrigar as famílias a pagar um aluguel maior. E eu teria de fazer uma licitação para o projeto, outra para a obra, outra para a gestão e outra para a manutenção,” Felipe Matos, o secretário de Desenvolvimento Urbano do Recife, disse ao Metro Quadrado.
No projeto, 55% das unidades são destinadas à locação social, para famílias com renda de até 3,5 salários mínimos, e 45% para venda via MCMV.
“Queremos testar a hipótese de que a moradia sirva como uma espécie de trampolim social para essas famílias ao permitir que elas morem no centro,” diz o secretário.
A capital pernambucana também quer usar o modelo de PPP em outro projeto, este com o BNDES, para recuperar o Distrito Guararapes. A proposta ainda em elaboração prevê a desapropriação de 15 prédios, que serão repassados a um consórcio para retrofitá-los em novas habitações para o MCMV.
O projeto deverá envolver 1.000 apartamentos. O BNDES entraria com o financiamento para a concessionária, e a Prefeitura aportaria R$ 300 milhões, com a expectativa de viabilizar um investimento de R$ 600 milhões. Em seguida, parte da renda ganha com o retrofit será usada em investimentos nas áreas públicas.
Em Campo Grande, a Prefeitura designou dois terrenos públicos para a construção de moradias de aluguel social, via PPP. Em 2025, havia anunciado um plano de construir 817 apartamentos nessa modalidade.
“A gente ainda vai ter muito projeto nesse setor nos próximos anos, mas, como todo modelo novo, gera desconfiança, de precisar estudar e entender como funciona,” diz Naves, da Radar PPP.
Partezani, da Teen, diz que uma das condições para que a empresa entre em novas PPPs de habitação é que os editais levem em conta as lições dos casos anteriores. “O modelo é rentável se você souber lidar com ele. Estamos aprendendo a lidar.”
