Metro Quadrado 
A Av. Chucri Zaidan deixou de ser apenas uma promessa e está ganhando força como um dos principais polos de escritórios de São Paulo – mas ainda há dúvidas no mercado sobre a viabilidade econômica de novos empreendimentos.
A região passou a ter o maior estoque da cidade com a entrega de projetos antes e no início da pandemia, mas o isolamento mais longo que o imaginado frustrou os incorporadores, que viram a vacância disparar e ofereceram descontos para garantir alguma ocupação.
Agora, com a retomada do mercado, a vacância já caiu para 13%, depois de ter atingido 30% no pior momento, surpreendendo até mesmo gestores céticos com a volta dos escritórios no pós-pandemia.
No segundo tri, três das quatro maiores locações do segundo trimestre ocorreram por lá, já que a praça é uma das poucas onde ainda há grandes áreas, com mais de 5 mil metros quadrados contíguos livres.
O preço ainda competitivo também ajuda. Embora os últimos reajustes já superem a inflação, os valores ainda não decolaram, o que atrai novos inquilinos, e por consequência gera a expectativa de que é questão de tempo para que os contratos de locação subam mais.
“Os últimos três anos foram de sofrimento. A pandemia castigou muito aquela região porque as corporations foram embora. Mas agora elas estão de volta,” André Freitas, CEO e CIO da Hedge, disse ao Metro Quadrado.
A própria Hedge tem parte de um ativo na região, o WT Morumbi, no qual a Unilever locava oito andares e devolveu quatro nesse período.
Hoje, no entanto, poucas corporations ainda seguem no modelo de home office ou sequer no regime híbrido. A maioria já retomou totalmente o presencial e precisa de mais espaço para alocar os funcionários.
Com isso, o vácuo deixado tem sido preenchido. Ainda no WT Morumbi, a Novartis locou 6,6 mil metros quadrados recentemente. Outro exemplo está perto dali, no Parque da Cidade, onde Maersk, Verisure, Accenture, Dow e Eletrobrás ocuparam, juntas, mais de 40 mil m².
“Essas empresas buscam grandes andares e open space e já está difícil achar 6 mil m² consecutivos em São Paulo. Isso dá força para a Chucri, que é como se tivesse sido desenhada para esse tipo de ocupação,” disse Freitas.
A Chucri tem um estoque corporativo de 834 mil m², e os escritórios classe A e A+ registram um preço médio pedido de R$ 114 por m², uma alta de 13% desde o final de 2024, quando estava no patamar dos R$ 100, segundo dados da Colliers.
O valor supera a média da cidade, de R$ 95, mas fica abaixo da pedida na Paulista, em Pinheiros e na Vila Olímpia, por exemplo, e muito abaixo dos preços vistos na Nova Faria Lima, onde os aluguéis já ultrapassam os R$ 300, na média, e alcançam os R$ 400 em alguns casos.
A Hedge é uma das gestoras que apostam na valorização dos aluguéis na Chucri. A casa espera ver locações saindo a R$ 150 a R$ 160 por m² nos próximos dois ou três anos.
“Para investidores, este pode ser um momento estratégico de entrada, com o mercado dando sinais de que os valores de locação devem subir no curto e médio prazo,” disse Ricardo Betancourt, CEO da Colliers.
A velocidade de aumentos dos preços, no entanto, pode perder fôlego com a chegada de novos projetos que estão previstos para os próximos meses.
O Esther Towers, por exemplo, um complexo de 144 mil m², está previsto para ser entregue neste ano. E em julho foi emitido o habite-se do Alto das Nações, projeto de 100 mil m² na Chácara Santo Antônio. Os dois projetos interessam ao Itaú.
“É natural pensar que um empreendimento localizado a apenas um quilômetro da Chucri vai roubar alguns inquilinos de lá. Quando o mercado começar a absorver essas áreas, aí sim vem o interesse para novas construções,” disse Fernando Didziakas, sócio da Buildings.
A Barzel Properties, que tem um terreno na região, chegou a aprovar um projeto de quase 40 mil m² no período da pandemia, mas ainda não iniciou as obras devido ao momento desfavorável, com muita área disponível.
Mesmo com a melhora recente da absorção, a gestora de Nessim Daniel Sarfati ainda observa a região com cautela.
“Do ponto de vista do desenvolvimento, decidir alocar capital não é trivial no nível de juros em que estamos hoje. É muito difícil fechar a conta,” disse Cassiano Jardim, CIO da Barzel.
Para tocar o projeto, a Barzel ainda aguarda que o mercado atinja um nível de equilíbrio que permita o crescimento exponencial dos aluguéis.
“Quando passarmos de uma determinada régua, que ali para a região deve ser algo em torno de 10% de vacância, o preço começa a subir com uma velocidade muito mais alta,” disse Cassiano.
Com as entregas previstas pelo mercado, a Barzel espera que a vacância ande de lado nos próximos meses, mas acredita que o nível de equilíbrio será atingido ainda neste ano, levando os desenvolvedores a voltarem a considerar novos projetos.
“Estamos buscando um inquilino, o que daria sentido a correr o risco do desenvolvimento,” ele disse. “Mas também olhamos outras possibilidades de negócios, pois é uma região em que residencial, por exemplo, pega bastante preço. Nada está fora da mesa.”
