Aluguel de triple-A já sobe mais que a inflação, diz fundador da Primaz

Com exceção da Faria Lima, o mercado de escritórios em São Paulo enfrentou nos últimos anos uma dificuldade para superar a inflação nos reajustes de preços de locação – em razão de uma retomada ainda lenta das empresas ao modelo presencial e do excesso de oferta nova em algumas regiões.

Mas Fernando Oliveira, o fundador da Primaz, uma das principais consultorias de imóveis comerciais do Brasil, diz que esse cenário já ficou para trás.

Em primeiro lugar, porque as empresas aceleraram a volta aos escritórios e estão buscando espaços maiores do que ocupavam antes da pandemia. E segundo, porque os incorporadores seguraram a entrega de novos projetos, restringindo a oferta.

“O momento agora é de falta de espaços qualificados, como os triple-A ou double-A,” Fernando disse ao Metro Quadrado. “E se está começando a faltar, isso puxa o preço, e o aluguel já está subindo mais que a inflação.”

Fora da Faria Lima (onde algumas locações já chegam a R$ 400/m²), ele diz que está difícil encontrar escritórios disponíveis na Paulista e que há um movimento claro de avanço dos preços na Marginal Pinheiros (com preços alcançando R$ 240/m²) e na Berrini.

“O medo de investir ou comprar ativos de renda passa a ser mitigado por essa evolução das locações,” disse Fernando.

Na primeira fase da volta aos escritórios, vários dos novos prédios das avenidas Chucri Zaidan e Berrini ofereceram boas condições de preço para atrair inquilinos e diminuir a vacância gerada pela pandemia – mas os proprietários agora percebem que estão deixando dinheiro na mesa.

Há casos na Chácara Santo Antônio em que os reajustes já chegam a 40%, depois de dois anos em que o contrato apenas repassou a inflação.

“Mesmo em regiões onde a vacância não está abaixo de 10%, como na Chucri, há uma pressão para aumento de aluguel acima da inflação,” disse Diogo Moraes, o sócio da Primaz que está à frente das negociações de locações e também é responsável pela asset da empresa.

Um outro mercado em que a consultoria atua é o de galpões logísticos, que está vivendo um momento mais favorável – tanto que Fernando decidiu tirar da gaveta um projeto antigo de entrar como sócio no desenvolvimento de alguns empreendimentos.

A Primaz vê um potencial alto em negócios fora de São Paulo para surfar a descentralização dos players de ecommerce, que precisam estar cada vez mais perto dos consumidores finais.

Um dos desafios é convencer os terrenistas dessas regiões a investir na aprovação de projetos para ter algo já avançado quando aparecer um inquilino interessado, sem se prender à alternativa de um built-to-suit.

A Amazon, o Mercado Livre e a Shopee têm avançado com tanta velocidade que podem exigir um galpão pronto daqui a meses – e para isso é preciso já ter passado por algumas etapas do desenvolvimento.

Entrar como sócia nos projetos é parte do esforço da Primaz para destravar o negócio – o que tem levado Fernando a fazer uma série de viagens pelas regiões Sul, Norte e Nordeste.

“Hoje eu estou praticamente morando na cadeira A4 do avião,” brincou.

Por enquanto, há 10 projetos no pipeline para essa vertical, um deles já com inquilino encaminhado.

No mercado de shoppings, onde a Primaz atua assessorando transações de compra e venda de participações, Fernando diz que a tendência de diminuição dos juros tem favorecido negócios entre minoritários.

“O mercado é difícil quando o juro está muito baixo ou muito alto. Mas quando está no meio do caminho, muita gente troca de posição, e aí o mercado ferve,” ele disse.

No momento, há 10 potenciais negócios na mesa da Primaz, com cinco avançados, em conversas que envolvem shoppings das categorias A, B e C.