Metro Quadrado 
Os juros altos por mais tempo do que o inicialmente previsto estão mudando o perfil da inadimplência de locação de imóveis, com os atrasos agora se concentrando nas duas pontas do mercado.
A inadimplência dos imóveis residenciais com aluguel acima de R$ 13 mil acelerou e chegou a 6,16% em maio, contra 4,52% em abril, segundo um levantamento da Superlógica.
O indicador ficou acima da média nacional, de 3,22%, que variou pouco na comparação com o mês anterior, quando marcou 3,18%.
Na outra ponta do mercado, o aluguel de imóveis até R$ 1 mil também superou a média, saindo de 5,56% para 6,31% em maio.
A Superlógica diz que essa faixa mais baixa já costuma apresentar um índice de atrasos mais elevado, mas o avanço da inadimplência no alto padrão indica que os efeitos dos juros elevados já começam a extrapolar o comportamento tradicional do mercado de locação.
Os imóveis com aluguel mensal acima de R$ 13 mil costumam ser locados por pessoas com renda superior a R$ 40 mil mensais, um público normalmente formado por empresários, mais expostos ao aumento do custo de capital do que os trabalhadores assalariados.
“O giro fica caro para as companhias e esses empresários acabam se endividando também na pessoa física para tentar salvar as empresas,” Manoel Gonçalves, diretor de negócios para imobiliárias do Grupo Superlógica, disse ao Metro Quadrado.
Além disso, esse segmento costuma exigir menos garantias locatícias. Pela percepção de que a renda elevada reduz os riscos, proprietários frequentemente aceitam apenas a comprovação de renda, sem exigir seguro-fiança ou garantia bancária.
“Uma garantia frágil dá permissão para inadimplir e depois tentar pagar essa dívida, enquanto um banco vai restringir o crédito e colocar dificuldades na vida econômica, o que desestimula o atraso,” disse Gonçalves, que defende que as imobiliárias se blindem utilizando garantias profissionais.
Na outra ponta do mercado, os aluguéis de até R$ 1 mil são pressionados principalmente pela fragilidade financeira das famílias de menor renda.
Gonçalves diz que esse público normalmente trabalha na informalidade, tem menor acesso a fiadores ou garantias profissionais e é o primeiro a sentir os efeitos da desaceleração da economia e do aumento do desemprego.
“Quando o empresário está passando aperto, começa a gerar uma reação em cadeia, pois ele demite pessoas que, por sua vez, passam a não conseguir pagar o aluguel de baixo padrão.”
Já a faixa intermediária do mercado segue sendo a mais resiliente. Os imóveis com aluguéis entre R$ 2 mil e R$ 3 mil registraram inadimplência de 1,91% em maio, abaixo da média nacional.
Gonçalves diz que essa faixa e a seguinte – composta por imóveis de até R$ 5 mil mensais – concentram famílias com renda entre R$ 10 mil e R$ 20 mil, normalmente compostas por profissionais liberais com mais capacidade de comprovação de renda e acesso a garantias locatícias, o que reduz o risco de atraso mesmo em um cenário econômico mais desafiador.
Para Gonçalves, a inadimplência deve continuar aumentando ao longo dos próximos meses, sobretudo nas duas pontas do mercado. Mas a alta também deve começar a se refletir com mais força na média geral.
Isso porque boa parte dos contratos em vigor foi assinada antes de as imobiliárias endurecerem os critérios de aprovação de novos inquilinos.
Como resultado, a expectativa é que a deterioração da capacidade de pagamento continue afetando a carteira atual de locatários.
