Metro Quadrado 
No norte do Rio Grande do Sul, a cidade de Capão da Canoa está deixando de ser apenas um tradicional destino de veraneio dos gaúchos para atrair quem está de fato buscando um lugar para morar, estimulando novos projetos imobiliários que vão além dos imóveis à beira da praia.
O IBGE estima que já há 66,2 mil pessoas morando na cidade em 2026, uma alta de 57,5% ante o Censo de 2010.
E segundo uma das maiores incorporadoras da região, a DeMello, já há estimativas informais do município feitas com base em estudos de saúde e consumo que indicam uma população superior a 100 mil habitantes. Um outro sinal disso é que o número de matrículas na rede privada de ensino básico mais do que dobrou nos últimos 10 anos, de acordo com o Censo Escolar.
O boom de novos moradores contrasta com o que vive o próprio Rio Grande do Sul (o estado é um dos que mais diminuíram a população no último Censo) e é explicado em parte pela pandemia, quando o home office permitiu que muita gente realizasse o sonho de ir morar no litoral.
Além disso, Capão foi impulsionada pelas enchentes que atingiram o Rio Grande do Sul em 2024, que levaram milhões de pessoas a repensarem o lugar onde vivem. Muitas áreas da região metropolitana de Porto Alegre, por exemplo, ficaram embaixo da água por um longo tempo.
“Em um processo natural, as pessoas buscaram segurança e refúgio migrando para o litoral,” José Pedro Gomes, gerente executivo da DeMello, disse ao Metro Quadrado.
A incorporadora é dona do maior projeto anunciado até agora em Capão, o Barra Norte, que prevê a criação de uma bairro planejado com o desenvolvimento de 140 hectares de produtos imobiliários ao longo dos próximos anos.
A companhia vai lançar parte da primeira fase do bairro no próximo mês, um condomínio de lotes com 50 hectares e VGV de R$ 450 milhões. O potencial total de vendas ultrapassa R$ 1 bilhão.
Em comparação a outros destinos de veraneio dos gaúchos, Capão é beneficiada por ter um plano diretor mais favorável à verticalização, diferentemente da vizinha Xangri-lá, o que permitiu à cidade um adensamento maior na última década.
Mas esse aumento da população – tanto no Centro quanto nas áreas que vão da avenida principal ao mar – já provoca problemas para circulação de veículos, especialmente no período de verão – quando os habitantes se somam aos veranistas.
De olho nesse movimento, o projeto da DeMello, que fica mais afastado da região central, prevê também espaços para comércio, serviços, parque e escola.
O bairro pode chegar a 5 mil unidades habitacionais – incluindo os lotes e edifícios – quando estiver pronto e receber 15 mil moradores, pelos cálculos da incorporadora.
Além da DeMello, a Plaenge, uma das maiores construtoras do Sul do País, tem uma área de cerca de 400 hectares vizinha à da incorporadora e também deve anunciar um projeto na região, segundo uma fonte a par do assunto.
“Aquela parte da cidade é uma área morta hoje, não tem nada. Mas quem viu o master plan dos dois projetos diz que, em 10 anos ou 15 anos, a região será muito parecida com o que hoje é Punta del Leste,” disse a fonte.
Para Fabiano Braga, um dos maiores corretores da região, o nível de demanda visto em Capão da Canoa sustenta projetos desse porte.
A cidade vendeu R$ 1,9 bilhão em imóveis no ano passado, quase o dobro do patamar registrado em 2020.
“Desde a pandemia, todo ano as pessoas falam: ‘será que vai vender tudo que está sendo lançado?’ E vende-se tudo, o que mostra que ainda existe muito apetite pelo litoral,” disse Braga.
Segundo o corretor, um dos fatores que alimenta essa demanda é a facilidade de parcelar o pagamento direto com as incorporadoras, uma tradição que foi criada devido à demora da cidade para liberar o Habite-se de imóveis – pré-requisito para financiamento bancário.
O documento chegava a levar três anos para sair, o que fez com que os incorporadores oferecessem um horizonte longo de pagamento – de 60 ou 70 vezes, em alguns casos – para não terem que esperar a liberação dos financiamentos para vender.
“Foi se criando uma cultura tão forte que as pessoas procuram Capão da Canoa porque é uma porta de entrada para ter um imóvel na praia com facilidade.”
