Metro Quadrado 
O Brasil está vivendo uma profusão de bairros planejados.
Os empreendimentos desse tipo têm crescido em ritmo acelerado desde 2010 e hoje somam 285 mil casas, capazes de abrigar 800 mil pessoas.
Os números fazem parte do Mapa dos Bairros Planejados do Brasil, o primeiro levantamento completo sobre esse tipo de projeto, feito pela Adit Brasil e pela consultoria Brain Inteligência Estratégica.
Ao todo, foram registradas 51 áreas do tipo no País, que atendem a alguns critérios: já tiveram ao menos uma fase lançada ao mercado, possuem usos múltiplos, são abertas ao público externo, têm uma âncora (como uma rua de comércio) e uma associação de moradores que gere o espaço.
Um levantamento inicial encontrou 309 projetos no Brasil, mas 258 deles não atenderam a todos os critérios. A maior razão para a exclusão da lista foi a falta de uma centralidade. Eles poderão ser incluídos no futuro conforme evoluírem.
“Muitos projetos começaram a se autointitular ‘bairros planejados’, para ter força de vendas, mas não atendiam aos critérios,” Renê Rocha, o vice-presidente imobiliário da Adit Brasil, disse ao Metro Quadrado.
Entre os 51 aprovados no estudo, a maioria (86%) fica no Sul e Sudeste, com São Paulo (39% do total) e Santa Catarina (20%) à frente.
Apesar da força do Sudeste, há projetos nas cinco regiões do País, em estados como Ceará, Rio Grande do Norte, Pernambuco, Goiás, Mato Grosso e Amazonas.
Em Manaus, aliás, fica o maior projeto do país, o Parque Mosaico, com 25 mil unidades previstas. Em segundo lugar, vem o Reserva Raposo, em São Paulo, com 22 mil.
O estudo aponta ainda que a maioria dos projetos é recente: 76% deles foram lançados após 2010. Entre os pioneiros, estão Jurerê Internacional, em Florianópolis, de 1976, e a Riviera de São Lourenço, no litoral paulista, de 1979.
Eles são apontados como exemplo de valorização que a criação de um bairro planejado pode gerar.
“Basta comparar os preços na Riviera com os das outras partes de Bertioga, ou de Florianópolis e Jurerê,” Guilherme Werner, sócio da Brain, disse ao Metro Quadrado.
“Geralmente esses bairros capturam de 20% a 40% a mais de preço comparado com outros locais da cidade,” afirma.
Rafael Bousquet, CEO da Sinal Business e idealizador do Bairro Harmonia, em Rio das Ostras, no Rio de Janeiro, diz que as pessoas passaram a buscar mais qualidade de vida após a pandemia e que os lugares planejados reduzem o tempo no trânsito e oferecem mais contato com a natureza.
As vantagens, no entanto, precisam já estar prontas antes da venda das unidades.
“Tem uma obsessão em qualificar o endereço antes de vendê-lo. Sair daquela promessa de vender o que vai ter para o que pode ser experimentado já agora,” disse ele.
No Vivapark Porto Belo, em Santa Catarina, que tem projeto urbanístico de Jaime Lerner, buscou-se um meio-termo para a questão da segurança.
Ali, foi adotado um modelo de acesso controlado, em que pessoas de fora podem circular e não há portarias ou barreiras.
Contudo, câmeras fazem o monitoramento das pessoas e a leitura de placas. Se elas detectarem alguém procurado pela polícia ou um carro roubado, por exemplo, a segurança é acionada. Há barreiras nas ruas que podem ser erguidas para bloquear veículos em caso de risco.
Para implantar o modelo, bem como enterrar a fiação, foi preciso tratar com o município. A negociação com as prefeituras locais é apontada como um fator decisivo para o avanço dos novos bairros.
“Se o município não estiver preparado para receber um projeto dessa magnitude, é muito difícil fazer a implantação,” Julio Klipper, sócio e diretor de relações institucionais da Vokkan, que fez o projeto do Vivapark, disse ao Metro Quadrado.
Os bairros planejados também podem maturar em velocidades diferentes, a depender de fatores como a abertura de pontos comerciais e a chegada dos moradores, já que é comum a entrega das unidades em etapas separadas.
Para acelerar este processo, é preciso fazer um trabalho de ativação do bairro, chamado de placemaker. “Pode-se ter uma agenda extensiva de eventos, que pode ser muito pautada em gastronomia em um primeiro momento,” diz Guilherme.
